Краткий ответ: Предварительное согласование предоставления земельного участка — это процедура резервирования и утверждения схемы неразграниченного земельного надела для последующего оформления в аренду или собственность. Для физических лиц при оформлении под ИЖС, ЛПХ или садоводство процесс регулируется ст. 39.18 ЗК РФ с обязательной 30-дневной публикацией извещения на официальном портале torgi.gov.ru.
ВведениеПолучение земельного участка из земель государственной или неразграниченной муниципальной собственности напрямую у государства — один из наиболее выгодных способов сформировать собственный надел под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или садоводство. Базовым механизмом первичного образования такого участка выступает процедура предварительного согласования его предоставления.
Главное преимущество процедуры для граждан заключается в возможности получить сформированный земельный участок в аренду или собственность без проведения аукциона, если в течение установленного срока на него не заявят права иные претенденты.
Для успешного прохождения всех этапов важно понимать различия между общим порядком согласования и специальными нормами для физических лиц, грамотно подготовить пакет документов и ориентироваться в регламентах работы уполномоченных органов, особенно в Московской области.
ЗаконВ земельном праве РФ процедура предварительного согласования имеет двухуровневую структуру.
Статья 39.15 ЗК РФ устанавливает общий регламент подачи и рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В ней содержится исчерпывающий перечень сведений, которые заявитель обязан указать, требования к схеме расположения земельного участка (СРЗУ) и основания для возврата или отказа. Этот регламент применяется во всех случаях образования участков (для юридических лиц, масштабных инвестиционных проектов, религиозных организаций, недропользователей и др.).
Статья 39.18 ЗК РФ определяет специальные особенности предоставления земельных участков гражданам для ИЖС, ведения ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, а также гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ) для осуществления их деятельности.
| Параметр | Общий порядок (ст. 39.15 ЗК РФ) | Специальный порядок (ст. 39.18 ЗК РФ) |
|---|---|---|
| Целевая аудитория | Все категории заявителей (юрлица, физлица, льготники, инвесторы) | Физические лица (ИЖС, ЛПХ, садоводство) и КФХ |
| Публикация извещения | Не требуется (если нет прямого указания в законе) | Обязательная публикация на torgi.gov.ru на 30 дней |
| Основание без торгов (собственность) | пп. 1–9, 11–24 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ | пп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ |
| Основание без торгов (аренда) | пп. 1–14, 16–42 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ | пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ |
| Риск конкуренции | Проверяется по закрытым базам и реестрам | Открытый сбор конкурирующих заявлений от третьих лиц |
При заполнении заявления ключевое значение имеет верная ссылка на статью Земельного кодекса:
При подаче заявления заявитель вправе самостоятельно выбрать испрашиваемое право — аренда или оформление в собственность.
Согласно пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для ИЖС или ведения ЛПХ заключается на срок 20 лет (240 месяцев). Для крестьянско-фермерских хозяйств под сельскохозяйственное производство срок составляет от 3 до 49 лет (пп. 11 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). В заявлении рекомендуется указывать нормативный срок — ровно 240 месяцев.
| Параметр | Ставка выкупа |
|---|---|
| Размер | 60% кадастровой стоимости |
| Основание | ПП МО от 02.05.2012 № 639/16 в ред. № 373-ПП |
Приобретение пустого неразграниченного надела сразу в собственность без торгов по ст. 39.3 ЗК РФ в Московской области облагается выкупной стоимостью в размере 100% от кадастровой стоимости.
Поэтому стандартной практикой является предварительное получение участка в долгосрочную аренду, строительство жилого дома (объекта капитального строительства), регистрация права собственности на здание и последующий выкуп земли под объектом.
Порядок выкупа участков в Московской области, находящихся в областной или неразграниченной собственности:
Согласно п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ, перечень обязательных документов для физического лица предельно лаконичен:
предоставления земельного участка (с указанием реквизитов заявителя, кадастрового квартала, площади, ВРИ, вида права и нормативного основания).
на кадастровом плане территории (если испрашиваемый участок предстоит образовать и на данную территорию не утвержден проект межевания). Схема должна содержать координаты поворотных точек, площадь и графические условные обозначения.
(паспорт гражданина РФ). Рекомендуется прикладывать скан всех страниц паспорта (включая пустые и обложку), чтобы исключить формальные отказы из-за технической недействительности документа.
, если интересы гражданина представляет доверенное лицо.
ПодачаВажно: Согласно п. 5 ст. 39.15 ЗК РФ, если заявитель подготовил СРЗУ на бумажном носителе, уполномоченный орган самостоятельно и без взимания платы обеспечивает перевод документа в электронный формат. В соответствии с п. 12 ст. 39.15 ЗК РФ, заявитель вправе дать согласие на возможное изменение границ СРЗУ администрацией (например, для исключения наложения на смежную зону).
Административные регламенты предусматривают четыре основных канала направления документов в уполномоченный орган.
| Способ подачи | Особенности и требования | Рекомендации по оформлению |
|---|---|---|
| Региональный портал (РПГУ / uslugi.mosreg.ru) | Подача через подтвержденную учетную запись ЕСИА. Основной способ в МО. | Не отмечайте лишние поля и согласия, если их нет в регламенте. |
| Многофункциональный центр (МФЦ) | Документы сдаются оператору. В МО оператор помогает завести заявку на РПГУ. | Сохраняйте расписку и фиксируйте номер дела. |
| Лично в канцелярию / ящик для писем | Бумажный пакет документов сдается под входящий штамп с присвоением номера. | Заранее уточните, принимает ли администрация документы лично. |
| Почта России | Отправка заказным или ценным письмом с описью вложения и уведомлением. | Отправляйте заказное письмо с описью вложения и уведомлением. |
В Московской области процедура полностью централизована в электронном виде через региональный портал госуслуг.
войдите на uslugi.mosreg.ru через ЕСИА (Госуслуги).
в поисковой строке введите «Предварительное согласование предоставления земельных участков». Выберите соответствующий городской округ (муниципалитет).
выберите строгий пункт: «Предварительное согласование предоставления земельных участков в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации» . При выборе общей цели подать заявку на ИЖС/ЛПХ не удастся.
выберите «Физические лица» (или ИП/глава КФХ, если земля оформляется для сельхоздеятельности). Нормативный срок оказания услуги — 44 рабочих дня (с учетом выходных и праздничных дней общий срок составляет порядка 60 календарных дней).
проверьте паспортные данные, укажите подтвержденный адрес регистрации и фактического проживания.
- Укажите, что у участка нет кадастрового номера (образуемый). - Введите номер кадастрового квартала (например, 50:26:0013080:... ). - Укажите точную проектную площадь в квадратных метрах (в соответствии с СРЗУ). - Выберите категорию земель («Земли населенных пунктов») и ВРИ (например, «Для индивидуального жилищного строительства»).
укажите испрашиваемый вид права («Аренда»), срок аренды («240 месяцев») и выберите нормативное основание (пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
- Прикрепите скан паспорта (единым архивом или PDF). - Отметьте, что участок формируется без утвержденного проекта межевания, и загрузите файл СРЗУ. - Заполните информационную форму о наличии/отсутствии строений на участке (при отсутствии строений ставятся прочерки, файл подписывается и прикрепляется).
Регламентный срок рассмотрения заявления по ст. 39.18 ЗК РФ включает несколько последовательных контрольных стадий:
сотрудник уполномоченного органа проверяет комплектность документов, корректность заполнения реквизитов и отсутствие явных геометрических ошибок в СРЗУ.
выездной осмотр (или пространственный анализ по ведомственным геоинформационным системам) на предмет фактического запора, самозахвата, наличия незарегистрированных строений, заболоченности или критического перепада высот.
проверка наложения границ на зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), лесной фонд, водоохранные зоны, выморочное имущество или ранее зарезервированные земли.
администрация размещает извещение о предоставлении земельного участка на официальном сайте torgi.gov.ru и в местном печатном издании с нулевой начальной ценой. Это публичное информирование граждан о возможности заявить о намерении участвовать в аукционе.
| Исход | Правовые последствия | Дальнейшие действия заявителя |
|---|---|---|
| Заявок от третьих лиц не поступило | Администрация выпускает Постановление о предварительном согласовании предоставления ЗУ. | Заявитель за свой счет нанимает кадастрового инженера, проводит межевание, ставит участок на кадастровый учет и подает заявление на заключение договора без торгов. |
| Поступили заявления от иных граждан | Администрация принимает решение об отказе в предварительном согласовании без торгов. | Администрация обязана самостоятельно поставить участок на кадастровый учет за бюджетный счет и выставить его на открытый аукцион. Первоначальный заявитель участвует в торгах на общих основаниях. |
Если вы хотите проанализировать уже сформированные и выставленные на аукционы земельные участки, воспользуйтесь поиском лотов на платформе iitorgi.ru, где агрегируются актуальные земельные торги Московской области с юридической аналитикой.
РезюмеПо административному регламенту Московской области срок оказания государственной услуги составляет 44 рабочих дня. С учетом нерабочих праздничных и выходных дней, а также обязательного 30-дневного периода экспозиции извещения на сайте torgi.gov.ru , полный цикл от момента отправки заявки до получения итогового решения занимает в среднем от 60 до 75 календарных дней.
Если в 30-дневный срок от другого гражданина поступило заявление о намерении участвовать в аукционе, администрация выносит решение об отказе в согласовании без торгов. В этом случае уполномоченный орган самостоятельно проводит межевание и ставит участок на кадастровый учет за счет бюджета, после чего объявляет аукцион на право аренды или собственности. Вам необходимо отслеживать публикацию торгов, внести задаток и принять участие в электронном аукционе на общих основаниях.
Схему расположения земельного участка можно подготовить самостоятельно в специализированном ПО или заказать у кадастрового инженера. Согласно п. 5 ст. 39.15 ЗК РФ, гражданин вправе подать схему на бумажном носителе — в этом случае орган местного самоуправления обязан самостоятельно и бесплатно перевести ее в электронный вид. Однако при подаче через региональный портал (РПГУ) загрузка электронного графического файла (PDF / XML) является обязательным техническим шагом.
На портале uslugi.mosreg.ru необходимо строго выбирать цель: «Предварительное согласование предоставления земельных участков в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации». Выбор общей услуги предварительного согласования без указания ст. 39.18 приведет к невозможности корректного выбора оснований и отказу в приеме документов.
Дальше на iitorgi.ru
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Сверяйте нормы и условия с официальными источниками и актуальной редакцией документов.
Обновлено: 2026-08-19